上海商业地块五连拍 四幅地块均以底价成交

    土地市场整体低迷，商业用地亦难独善其身。
　　
　　上海市规划和国土资源管理局网站显示，沪上昨日有5幅商业地块成功出让，其中仅徐汇区WS3单元XH129B-04地块溢价成交，其余4幅地块均以底价成交。
　　
　　即便是徐汇区WS3单元XH129B-04地块，其成交溢价率也仅为9.66%。上海市规土局网站显示，该地块出让面积9885平方米，规划用途为商业、办公，被上海聚鑫置业有限公司以4.2亿元摘得，成交楼板价约为16995元/平方米。
　　
　　奉贤南桥新城建设发展有限公司市场部经理陈伟分析，上海昨日成功出让的5幅地块中，除了徐汇区WS3单元XH129B-04地块，有两块应该是用作建加油站，一块是用作建汽车维修站。由于在土地用途以及拿地主体上受限，事实上也难以构成竞买，因此底价成交也是必然。
　　
　　21世纪不动产分析师罗寅申则提到，沪上昨日成交的5幅商业用地出让面积均在1万平方米以下，累计成交面积仅为2.49万平方米，“由于地块体量偏小，在开发的选择性上会受一定制约。”
　　
　　底价“并不低”
　　
　　陈伟的分析与昨日3幅商业用地的竞得方有关。
　　
　　上海市规土局网站显示，浦东新区张江微电子与信息产业拓展基地A3-04地块，被中国石油化工股份有限公司上海石油分公司以1242万元的底价摘得，而该地块的出让面积也仅为2358平方米。浦东新区张江中区D-6-12地块，昨日被中石化上海分公司联合上海友佳投资咨询有限公司，以1080万元的底价竞得，该地块的出让面积只有2001平方米。
　　
　　沪青平公路北侧、青松路东侧地块的竞得人是上海大众汽车青浦特约维修站。其731万元的成交底价，在业内人士看来并不算便宜。
　　
　　陈伟分析，虽然有4幅地块以底价成交，但推地部门对起始地价的定价都较以往有所提高，“这样的话，即便没有其他企业竞价，也不至于让土地的成交价格太低。”
　　
　　在陈伟看来，上海新迎园餐饮发展有限公司昨日摘得的嘉定区嘉朱路以东、庙泾河以北地块，其2203万元的成交底价“相对便宜”。
　　
　　徐汇区WS3单元XH129B-04地块的低溢价，同样被分析人士视为“性价比较高”。
　　
　　罗寅申称，该地块靠近市中心区域，开发前景较好，性价比较高，因此也出现了溢价。不过罗寅申也提到，由于体量较小，在开发建设上会受到一定制约，因此没有出现知名开发商竞得，溢价率也较低。
　　
　　“市场低迷至少延续至明年一季度末”
　　
　　可见的是，“底价成交”近期在土地市场颇为“流行”。
　　
　　据陈伟介绍，近期上海商业用地成交较为低迷。出现这种情形，原因是多方面的。一方面是市场信心不足的表现。宅地市场的疲弱传导到了商用地市场。另一方面是目前在建商业地产的体量已经过大，相对住宅市场，商业地产对开发商的招商和运营能力有着较高的要求，一些开发商在拿商业用地时较为谨慎。
　　
　　此外，陈伟还提到，临近年底，开发企业都面临资金压力，想拿地却缺少资金支持，也是造成商办土地市场低迷的原因。
　　
　　在陈伟看来，下半年以来，沪上的土地市场逐渐走向低谷，从较低的溢价成交逐渐演变成底价成交，甚至还出现了个别的实际流拍。陈伟说，由于各地政府针对土地市场出现的低迷放缓了推地的节奏，自本月以来土地市场基本呈现平稳状态，没有进一步的恶化。陈伟预计，这种情形将至少维持到明年一季度末。
　　
　　罗寅申也提到，今年以来，受整体市场低迷的影响，商业用地市场也没有出现预期的红火。一些优质的商业地块如虹桥商务区、长风地块、世博地块等，也多以底价成交，全年商业地块出让的溢价程度与往年相比，也大大下降。
　　
　　“主要是开发商资金受限，商业地产专业度较高，因此没有这方面经验的开发商在拿地时会很谨慎。”罗寅申说。