抄底正当时？2017-2018全国20城市二手房房价报告

　　近年来,二手房已然成为社会的焦点话题之一,以北上广为代表的一线城市的二手房房价更是居高不下。2016年底,由于政策收紧,二手房市场交易开始出现降温。2017年3月17日,北京出台了严厉程度加码的“317新政”,为2017年房地产市场整体降温的大环境拉开了序幕。随后,厦门、杭州、广州等城市相继施行“限购令”,以对市场进行合理调控。2018年上半年,二手房市场开始逐步回暖,在一线城市较为明显。2018下半年政府稳定市场的决心不会动摇,调控政策仍会继续收紧,二手房市场依然存在下行趋势。

　　我们从某二手房网站抓取了全国20个城市的在售二手房数据,时间跨度为2017年4月份到2018年3月份。具体地,对于某一城市,每天抓取7000到8000套二手房信息,将这些二手房房价取中位数,并作为该城市当天二手房价格(每平米单价)的平均水平。本案例对这些城市的房价走势进行了简单分析,并结合政策给出一定程度的解读。

　　城市等级的划分首先对各个城市的等级分类,再对属于同一等级的城市进行分析,便于比较。根据第一财经发布的中国城市等级划分标准,本案例将所选择的20个城市分成了三大类,分别为一线城市、二线发达城市和二线中等城市。一线城市是在全国政治、经济等领域处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大城市,其余二线城市按照经济、文化等多方面的发展因素再划分为二线发达城市和二线中等城市。具体分类如下:

　　一线城市:北京、上海、广州、深圳、天津

　　二线发达城市:杭州、南京、厦门、济南、青岛

　　二线中等城市:成都、福州、苏州、郑州、武汉、石家庄、长沙、无锡、合肥、南昌

　　一线城市房价走势首先绘制五个一线城市从2017年4月到2018年3月的房价时序图:

图1 一线城市二手房价时序图

　　一线城市二手房价波动范围: 北京市二手房价格的平均水平最高,在60000-80000元/平米的范围内波动;深圳和上海房价平均水平比较接近,约为48000-60000元/平米;天津和广州的价格水平相对较低,约为20000-30000元/平米。

　　北京:在2017年6月至2018年1月,北京二手房价格整体呈现下降趋势。究其背后原因,与“317新政”出台,以及一系列调控政策推出密不可分,从而市场大幅降温,调控政策取得了立竿见影的效果。

　　上海:上海限购政策同样严格,但在2017年至今未出台房屋限购新政。2017年房价整体保持平稳,进入2018年,价格波动幅度变大,并且呈现上升的趋势。

　　深圳:在2017年至今未出台新政策,在过去一年中房价呈现出缓步上升的趋势。

　　广州:广州于2017年3月31日颁布并实施新的限购细则,但纵观房价似乎并未收到限购政策的影响。2017年5月至2018年1月,整体呈现先上升后保持稳定的趋势。

　　天津:天津的房价水平相对较低,大约为20000-30000元/平米。天津于2017年4月1日实施了新的限购政策,虽然较北京上海而言相对宽松,但是其效果却非常明显,从政策实施以来二手房价格一路下跌。

　　值得注意的是,2018年以来,五个一线城市的二手房价格波动幅度明显变大,价格不稳定且变动趋势不明显。

二线发达城市房价走势

图2 厦门二手房价时序图

　　厦门:在二线发达城市中,厦门二手房价格平均水平较高,在40000-52000元/平米之间。2017年下半年,厦门市二手房平均价格一路下跌,与2017年3月底调控全面升级,限购、限贷、限售、限价等“限令”接连出台密切相关。2018年价格迅速回升并上升到2017年回落前水平。除厦门外,其余二线发达城市的房价平均水平都在30000元/平米之内。

图3 南京、杭州二手房价时序图

　　南京、杭州:2017年下半年,南京二手房价表现比较平稳,未出现明显的上涨或下跌趋势。而在众多一二线城市房价出现降温迹象的大背景下,杭州的二手房价格明显上涨。尽管杭州在2017年3月底出台了新的限购令,但似乎并未抑制“购房热”。杭州近年来由于举办G20峰会、获得亚运会举办权等被公众看好,传递出良好的市场讯号,投资热情极高。

图4 济南、青岛二手房价时序图

　　济南、青岛:济南和青岛同属山东省,对比而言,青岛二手房价平均水平明显高于济南。济南在2017年5月和6月限购政策稍有放松,可能是造成价格略微上涨的原因。青岛在2017年下半年的表现比较平稳。

二线中等城市房价走势

图5 福州二手房价时序图

　　福州:在二线中等城市中,福州二手房价格平均水平较高,在20000-30000元/平米之间;其余城市的价格平均水平相对较低,在20000元/平米之内。福州二手房价在2017年呈现上涨趋势。虽然2017年均有限购新政出台,但对二手房市场的调控作用看似不大。造成这一现象的原因可能是刚性购房需求还很强劲。

图6 江苏三省二手房价时序图

　　苏州、无锡:2017年下半年苏州二手房价波动幅度不大。无锡有轻微的上升趋势,幅度较小,与限购政策相对宽松,同时二手房未被列入其中有一定关系。两城市在2018年之后的变动趋势接近。可以看出苏州、无锡、南京虽然同处一省,但是南京是江苏省省会,也是二线发达城市,房价平均水平明显高于苏州和无锡。

图7 石家庄、郑州二手房价时序图

　　石家庄、郑州:两城市分别为河北、河南省会。就平均房价而言,石家庄二手房平均价格要明显高于郑州。从变动趋势来看,石家庄在2017年下半年下降趋势非常明显,与郑州房价价差逐渐缩小,原因在于其二手房市场主要以外地刚性需求为主,相关限购政策实施后二手房市场冷淡不少。而相较而言,郑州二手房价波动趋势不明显,波动幅度也相对较小。

图8 武汉、长沙二手房价时序图

　　武汉、长沙:两城市分别为湖北、湖南省会。就房价水平而言,武汉市二手房价平均水平高于长沙,且价差在6000-7000元/平米。长沙在2017年接连出台限购新政,并在5月29日将二手房纳入范畴,此后长沙的二手房价格有轻微的上涨趋势。

图9 成都、合肥、南昌二手房价时序图

　　成都:成都上涨趋势非常明显,相关分析指出,虽然二手房也被列入限购范畴,但在2017年下半年新房市场供不应求的情况下,不少购房者把目光转向二手房市场,由此二手房价不降反增。

　　合肥:合肥二手房平均价格在2017年下半年下降趋势非常明显,在2018年开始呈现小幅上升。原因在于:合肥多次升级政策,“四限”力度堪称史上最严,市场急剧降温。

　　南昌:南昌2017年虽收到调控政策约束,但房价并未下跌,与其地铁、隧道等交通设施修建,以及商圈建立带动住房市场有关。